Humo y olores molestos en edificios: cómo se investigan los reclamos y cuándo procede una multa

Abrir una ventana y recibir humo de cigarro desde otro departamento, percibir olor a basura en el pasillo o convivir con emanaciones de comida que ingresan por los ductos plantea un problema que va más allá de la incomodidad: cómo actuar cuando lo que ocurre en una vivienda afecta el uso de otra. En edificios y condominios, resolver estas situaciones exige determinar su origen, evaluar la afectación y distinguir entre una conducta individual y un desperfecto en las instalaciones comunes.

La primera dificultad es identificar la causa, pues que un olor se perciba cerca de una puerta no demuestra que provenga de ese departamento. Un ducto, un extractor o una mantención pendiente también pueden explicar que las emanaciones lleguen a distintas unidades. Registrar los horarios, la duración y los lugares por donde ingresan permite entregar antecedentes a la administración y orientar una revisión, especialmente cuando varios residentes reportan el mismo problema.

“Cuando el reclamo se transforma de inmediato en una acusación en el chat, se hace más difícil aclarar qué está pasando. Lo útil es informar dónde se percibe el olor, en qué momento y cómo afecta la vida dentro de la vivienda. Con esos antecedentes, la administración puede investigar y conversar con las personas involucradas sin exponerlas ante toda la comunidad”, informan desde Edifito, software online de administración de comunidades.

El marco legal contempla límites a las actividades dentro de las viviendas. El artículo 27 de la Ley N° 21.442 prohíbe actos que perturben la tranquilidad de los copropietarios o comprometan la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o sus unidades. Sin embargo, esa disposición no significa que percibir olor a cigarro active, por sí solo, una multa: es necesario evaluar los hechos y la infracción que pudiera configurarse.

“Hay que distinguir las multas previstas en el reglamento de copropiedad, que puede imponer el comité conforme a las reglas aplicables, de las sanciones legales que corresponde resolver al Juzgado de Policía Local. Un reclamo en el chat no reemplaza los antecedentes del caso ni basta para dar por acreditada una infracción”, explica Marcelo Hernández, director de la plataforma “Actualiza Tu Reglamento". Agrega que revisar las normas de la comunidad y escuchar a la persona señalada son pasos necesarios antes de determinar responsabilidades.

La respuesta también depende del origen del problema. Si se trata de basura acumulada, corresponde revisar las condiciones de almacenamiento, limpieza y retiro; si hay olores en varios departamentos, puede ser necesaria una inspección del sistema de extracción. Frente al humo de cigarro, la gestión puede comenzar con una conversación privada y acuerdos para evitar que alcance otras viviendas.

“Una respuesta útil debe indicar qué se revisará, quién estará a cargo y cuándo se comprobará si la molestia disminuyó. Que dejen de llegar mensajes no significa que el problema esté resuelto”, informan desde Edifito.

El seguimiento permite establecer si las medidas funcionaron o si corresponde adoptar nuevas acciones. Para Hernández, “el foco debe estar en corregir la situación que afecta a los residentes. Una sanción no reemplaza la reparación de una falla ni garantiza, por sí sola, que la conducta cambie”. Existe, además, una distinción esencial: cuando el olor hace sospechar una fuga de gas o un incendio, la situación debe abordarse como una emergencia, activando el protocolo del edificio y contactando a los servicios pertinentes, sin esperar la tramitación de un reclamo habitual.